Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema de amortización francés: pagas siempre la misma cuota (mientras no cambie el tipo de interés), pero su composición varía con el tiempo. Al principio, la mayor parte de la cuota son intereses; al final, casi todo es capital.
La fórmula que usa esta calculadora es la estándar:
Cuota = C × i / (1 − (1 + i)−n)
- C es el capital prestado.
- i es el tipo de interés mensual: el TIN anual dividido entre 12 y entre 100.
- n es el número de cuotas: los años multiplicados por 12.
Por ejemplo, 150.000 € al 2,9 % durante 30 años dan una cuota de unos 624 € al mes. A lo largo de los 30 años pagarías unos 74.800 € solo en intereses, casi la mitad de lo que te prestaron.
TIN y TAE: no es lo mismo
El TIN (tipo de interés nominal) es el precio del dinero que te prestan y es el dato que sirve para calcular la cuota. La TAE (tasa anual equivalente) añade las comisiones y algunos gastos obligatorios, así que es la cifra útil para comparar ofertas de distintos bancos. Un banco puede anunciar un TIN bajo y compensarlo con seguros o productos vinculados que suben la TAE.
Hipoteca fija, variable o mixta
- Fija: el tipo no cambia nunca. Sabes desde el primer día lo que vas a pagar.
- Variable: el tipo es el euríbor más un diferencial (por ejemplo, euríbor + 0,60 %) y se revisa cada 6 o 12 meses. Para simularla, escribe en la calculadora la suma del euríbor actual y el diferencial.
- Mixta: unos años a tipo fijo y el resto a variable. Simula cada tramo por separado.
Consejos antes de firmar
- Compara la TAE de al menos tres bancos y pide siempre la FEIN (ficha europea de información normalizada), que es el documento oficial con las condiciones.
- Calcula qué pasaría si el tipo subiera dos puntos. Si con esa cuota no llegas a fin de mes, el riesgo es alto.
- Revisa si las bonificaciones (nómina, seguros, tarjetas) compensan su coste. A veces sale más barato un tipo algo mayor sin productos vinculados.
- Antes de firmar, el notario debe explicarte la hipoteca gratis en un acta de transparencia. Aprovecha para preguntar todas tus dudas.